綠表居屋頻現低市價成交 新批「白居二」快臨 睇樓氣氛稍回暖

首批2,500個「白居二」名額，儲存半年期快將屆滿；加上新一批2,500個名額將於月底獲「批准信」，相信可令沉寂多月的居屋市場睇樓量增加。慈雲山慈愛苑首批「白居二」客趕搭尾班車，以半年低價買2房；康山花園睇樓量亦按月升約2成。未來數月，料各區綠表居屋交投升溫！慈雲山 慈愛苑 趕「尾班車」平買2房慈雲山慈愛苑位處半山，景觀開揚，自成一角。有首批白居二買家趕上車，以近半年低價購入2房戶，亦有3房內園戶低市價30萬元放盤，整體叫價較高位回落近半成。富誠地產分行經理陳錫金表示，「由11月中開始，睇樓客明顯增加，都是首批『白居二』客及公屋客，想趕搭『尾班車』，他們知道近12月第二批『白居二』出台，樓價可能會升返。」11月，慈愛苑錄得3宗錄表成交，全為2房單位，實用面積401方呎，實用平均呎價6,151元。陳錫金補充：「慈愛苑A座中層5室，月初以235萬元成交，望開揚區內景，低市價約6%，屬6月份白居二以來最低價成交。原業主9月以約250萬元放盤，但因市況不佳，亦心急套現，故減價沽售，獲白居二客承接。」月尾造價升「由於市場氣氛好轉，月初與月尾成交價回升，月尾1間高層戶，業主減價約13萬元，以約257萬元沽售，屬市價。單位主要望樓景，由於裝修企理，故此買家都肯接受。」現時，慈愛苑綠表放盤量約50個，叫價明顯由高位下調約半成。目前3房及2房單位叫價，回落近10萬至20萬多元不等。陳氏續稱，「該盤有約5個放盤，低市價3至5%，不乏優質貨，因為有部分業主已買了新樓，有意套現，心態更為積極。例如1間3房望園景戶，位於J座中層7室，實用506方呎，業主急走，叫價270萬元。單位市價約300萬元，現叫價低市價近1成。」黃大仙 嘉峰臺 月初比月尾平1成隨�第二批「白居二」即將進場，市場氣氛回暖，黃大仙嘉峰臺出現月頭與月尾相差近40多萬元的成交，高層與低層戶叫價相差近1成，業主議幅收窄。嘉峰臺11月錄得約3宗綠表成交，其中有2間3房單位，均有企理裝修，但成交相差近40多萬元。富誠地產分行經理李文傑表示，「11月初1間3房戶，位於1座低層H室，實用面積593方呎，望西北樓景，業主買了樓急走，以347萬元售予公屋客，低市價近1成。而11月尾3座低層B室成交，實用面積591方呎，單邊望東南樹景，成交價約390.85萬元，屬市價。主要因為月尾氣氛好轉，所以價位亦企穩。」高低層差價10%嘉峰臺放盤量約40個，大部分高市價，近日業主議幅由約8%以內、收窄至約3至5%。李文傑續稱，「屋苑的2房則王，大廳特別闊落，集中於J及D單位，佔屋苑單位約2成。最近有業主心急放盤，貼市價330萬元放售，位於3座中層J室，實用484方呎，望山景，而同類型高層放盤叫價360至370萬元左右。」李氏補充，屋苑高層單位可望開揚遠景，較為優質，當中高層與低層單位，價位可相差近1成。例如2座高層C室，3房間隔，開價428萬元；而同座低層B室，開價388萬元，相差近1成。首輪「白居二」約880宗入市第2批「白居二」成功申請者，將於本月底收到房委會發出的批准信，綠表居屋料再成為市場焦點，可是計畫實施至今反應冷淡，過去半年的入市比率僅3成半。可續期6個月據房委會及房協提供的資料顯示，截至11月底，首批2,500個成功申請者，接獲及批准了880宗「提明信」申請，僅佔首批3成半，由於首批的半年有效期即將屆滿，房委會及房協至今，僅接獲140宗要求「購買資格證明書」一次過續期6個月的申請，而餘下2,500個申請人則於本月底接獲「批准信」，須於6周內向房委會及/或房協申請「購買資格證明書」。居屋按息2.1％至2.5％事實上，「白居二」買家入市前須留意居屋的折扣率及按揭貸款，未補地價的居屋是以折扣形式出售，日後轉售自由市場，須向政府補回相關差價，折扣率愈高的單位，補地價金額亦會愈大。據經絡按揭提供的資料顯示，隨�下半年樓價下調，居屋平均貸款金額已由7月高峰期251萬，下跌至現時約176萬。經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓(見圖)表示，「銀行對綠表居屋的貸款年期以30年減樓齡為基準，個別以40年減去樓齡，雖然貸款年期可長達25年，但居屋樓齡一般不能超逾20年。居屋貸款息率與私人物業睇齊，實際按息約2.15至2.5厘，但大多數綠表買家僅獲銀行批出『P』按，未必承做『H』按。」劉氏又提到，買家要預計息口上升所帶來加重供樓負擔的風險，借款時銀行無規定要為綠表買家做壓力測試，但亦有機會按個別情況而進行，一般以現息率計算，供樓佔收入比例不多於5成，再以現息率上調3厘後，借款人的供款負擔不能超過收入6成。大角嘴 富榮花園 3房低市價1成放售九龍區居屋王富榮花園，毗鄰奧運站和大型商場，受來自各方的客源歡迎。整體叫價較6月高位下調半成，近日，市場更錄個別低市價1成的3房戶放盤。租賃回報5厘富榮花園距離奧運站約15分鐘步程，交通購物方便，11月，該居屋屋苑綠表交投增加，錄得3宗，均屬2房431方呎的單位。置業18分行經理張永諾表示，「富榮花園15座中層J室，望西內園景，成交價約315萬元；而另一間望少量海景，成交價330萬元，均屬市價。」目前，屋苑放盤量約40個，約8成是綠表。張永諾指出，「富榮花園整體叫價較6月高位回調近半成。現時，有1間3房低市價1成放售，位於9座低層C室，實用592方呎。據了解，由於業主都想賣，加上單位望馬路景，原則3房，改為迷你倉房，故此叫價370萬元。同類型單位成開410至420萬元不等。但這些平盤都是一間半間。」近期，市場亦錄得1宗短租個案，位於4座低層A室，以1.9萬元，只租2個月，業主於99年以153.5萬元買入，回報約14.9厘。置業18分行經理張永諾表示，「富榮花園補地價介乎市值的33至50%，因為都很少人會百幾萬元補地價買樓，再租給其他人，故此目前沒有租盤。但回報不錯，現時有5厘以上，主要受投資者和區內分支家庭歡迎。」大角嘴 海富苑 看好後市紛封盤待浪潮距離奧運站屋苑帝�．皇殿僅一街之隔的居屋海富苑，受惠於「白居二」第2批申請者登場，持貨業主紛紛封盤，僅餘零星300萬以下2房放盤，倒數階段在即，叫價約270萬。內園戶285萬易手置業18分行經理張永諾表示，「海富苑僅有A座作居屋發售之用，其餘各座為公屋。該座現存的5個放盤，原則1房改2房，面積介乎421至432方呎，近日已紛紛封盤，以高層11室為例，放盤半年一直叫價300萬，較市價高6至8%，近日突然封盤唔賣，另一高層8室，叫價348萬創本年新高，放盤至今已有2個月，近日睇好後市亦封盤。」張氏提到，10月份，低層8室，2房內園戶，面積432方呎，以綠表285萬易手，呎價6,597元，屬最新成交。臨近年底封盤持續，僅有的1間2房放盤，面積426方呎，裝修較遜，由於業主有心賣樓，綠表叫價僅275萬，屬區內2房最低叫價放盤。另外，3房面積645方呎，亦以貼市價560萬放售。藍田 鯉安苑 10伙放售全為2房藍田鯉安苑距離港鐵站僅5分鐘步程，近日錄得個別3房戶低市半成沽，但整體放盤高市價達5%。而油塘油翠苑2房戶300萬元以下有售，較半年前低半成。觀塘區內居屋，以藍田鯉安苑、康逸苑及油塘油翠苑樓齡在10多年以內，亦較多綠表放盤。由於距離第二批「白居二」中籤者收信尚有一段時間，屋苑睇樓量未見活躍。鯉安苑11月錄得3宗綠表成交，美林物業高級客戶經理林小燕指出，「其中一間3房戶，實用650方呎，東南內園景，業主放盤一段時間，早前市況淡靜，故減價25萬元，以365萬元沽，低市價約5%，同類型成交價約400萬元。」鯉安苑最新有約10個綠表放盤，屬2房單位，高市價3至5%不等。林小燕補充，「11月，有幾間新放盤，但之前筍貨都走晒，屋苑一些優質的高層向海，或是望東南公園景，都沒有放盤。」油翠苑 上月錄2宗易手而同樣近油塘港鐵站的油翠苑，11月錄得2宗居二市場的成交，其中C座高層8室，2房間隔，實用400方呎，望內街景，業主減價30萬元，以300萬元成交。林小燕提及，「同類型單位6月份成交價約310萬元。現時，5個放盤均為2房戶，實用400方呎，叫價由290萬元起，價格已較高位回落約半成。」馬鞍山 錦泰苑 換樓客減2口價 300萬沽貨馬鞍山臨海居屋錦泰苑，部分單位擁有的沙田海景，媲美同區私人屋苑。由於屋苑內的2房全海景戶較為少有，近日換樓客購入同區屋苑後急於賣樓，減價38萬，以300萬售出2房。僅F座擁2房全海置業18營業董事張�華表示，「錦泰苑與馬鐵大水坑站僅一條行人隧道之隔，住客步行往返港鐵站僅2分鐘步程，該居屋由12座組成，主攻2至3房。近日睇樓客按周已增多約2�，市場亦錄得F室低層4室，2房全海景戶，面積506方呎，連減兩口價，共減38萬，終以綠表價300萬成交，呎價5,929元。據了解，該業主於9月份已購入同區私人屋苑聽濤雅苑3房單位，賣樓是有換樓的需要。」張氏提到，F座高層4室，面積相同，本年8月曾以326萬成交。11月，錦泰苑暫錄約4宗成交，平均呎價5,800元。現約有60餘個綠表放盤，當中3房1套戶屬區內居屋唯一擁有的戶型，面積650方呎，分布於臨海的A至E座，面積650方呎，商場景入場費350萬，較海景戶平60萬。另外，2房面積由506至517方呎，分布於其餘座數，但僅F座擁有1個2房全海景戶賣盤，叫價318萬，而內園戶入場則由278萬起。錦豐苑260萬入場另外，鄰近馬鞍山運動場中心及頌安�的錦豐苑，同屬臨海居屋，11月至今暫錄3宗成交，平均呎價約5,800元，2房園景戶，面積428方呎，綠表入場費低至260萬。�魚涌 康山花園 睇樓量升2成 高市價70萬放盤正當「白居二」第2批成功申請者快將出籠，毗鄰康怡花園的居屋康山花園，睇樓量上升2成，更有2房戶業主採惜售策略，以高市價1成半放售，盤少之下仍吸引不少睇樓客參觀。北京物業分行經理羅樹新指出，「康山花園7座中層D室，2房，望太古城一帶樓景，一直叫價460萬，較市價高出70至80萬，但由於市場現有不多於8間2房賣盤，10月份無人睇樓，及至近日已多了幾�客睇樓客。」2房平均呎價8,339元羅氏提到，11月至今，屋苑暫錄2宗綠表買賣，平均呎價8,339元，同屬2房成交，其中1宗更屬「白居二」入市。市場消息指，10座中低層A室，2房431方呎，以376萬綠表價成交，呎價8,724元，較市價高1%，市場仍以以較細價的2房戶主導，比3房更「吃香」。現時，整體綠表放盤約20餘個，2房面積分為431及484方呎，7至10座20樓以上享開揚太古城景觀，部分甚至有少海景，叫價由470萬起，而極低層戶則由370萬入場。另外，3至7座的F及G室，3房望辦公大樓，但享向南內園景，較為優質，叫價由480萬起，僅較低層入場戶高出30萬。撰文：李靜雯、李學謙 攝影：何君健self storage