佛山版

今日佛山，迷你倉不論旅遊觀光，或是休閒娛樂，有一個必去之所，即嶺南天地。在這裡，現代文明與傳統嶺南文化匯聚，最終以度假休閒功能承載者的形象出現在公�面前。每當夜幕降臨，一盞盞富有中國傳統元素的紅燈籠從街巷里、從各家店鋪里折射出氤氳的光華，青色圍牆斑駁，嶺南天地便迎來它一天當中最美好、最忙碌的時刻。來往人群或嬉鬧戲水、或低頭耳語、或指點江山、或恣肆清談，在這片不到10萬㎡的休閒之所，跨越千年嶺南文化，與佛山的夜色融為一體。這只是香港瑞安地產嶺南天地項目的一小部分，在佛山最古老也最繁華的的祖廟商圈，瑞安地產承接了150萬㎡的三舊改造工程，除了已經為大家所熟知的的嶺南天地商業項目之外，這裡還在開發別墅、洋房、綜合體等諸多地產形態，劍指重塑祖廟商圈新地標。最霸氣??打造祖廟商圈商業地標有著數百年曆史的佛山祖廟早已為公�所耳熟能詳，但提到祖廟商圈，給人留下深刻印象的商業項目卻是屈指可數，且難成規模。百花廣場日漸式微、興華商場偏居一隅、友誼商店曲高和寡缺乏人氣……在祖廟商圈內打造一個標誌性商業項目乃大勢所趨，譬如北京王府井、譬如上海南京路、或類似廣州天河城。從佛山嶺南天地發展現狀來看，這裡具備一定潛力。嶺南天地項目副總監文德純透露，除了商業街區和已經開業的馬哥孛羅酒店，嶺南天地的商業部分，還在祖廟地鐵站上蓋一個7萬㎡的購物中心，定位時尚路線，預計2015年開業。此外，在現在祖廟路對面的臨界商舖，也就是原來的"玫瑰商場"位置，將打造30萬㎡的綜合體，包含購物中心、寫字樓、酒店和公寓，預計在2016年或2017年左右推出。屆時，嶺南天地商業部分總面積將超過50萬㎡，其整體格局將包含福賢路、建新路、人民路、祖廟路一帶，毫無懸念，嶺南天地將會成為祖廟商圈最大規模的商住綜合項目。當然，規模大或許可算得上是地標建築的充分條件之一，如何在大規模體量之下，走出一條獨特、差異化發展並為市民所認可和接受的商業發展路子才是最終決定地標成敗的關鍵。文德純對此信心滿滿，他表示，從當前嶺南天地商業部分發展現狀來看，瑞安地產具備開發管理能力，嶺南天地的表現也並未令市場失望。據瞭解，嶺南天地商業街區一期出租率達到了100%，開業率90%，有一些商戶正在裝修，他表示，目前，嶺南天地商家中，餐飲占比達到了80%，其中多家是第一次進入佛山，比如，Hello Kitty Cafe還是國內第一家門店；哈根達斯佛山首家，面積500㎡，也是華南第一大、全國第二大的門店。此外，柏龍德國餐吧、九號花園、芽莊等也都是第一次來佛山。在嶺南天地，南方日報記者看到，除了Hello Kitty Cafe、哈根達斯、星巴克、滿記甜品、九號花園、原汁原味等餐飲外，還引入了譚木匠、琉園、悅畫廊、天長地久等特色精品和配飾，以及海天醬油、香雲紗、盲公餅、石灣玉冰燒等代表佛山傳統文化的展示鋪面。對於祖廟路對面的綜合體項目定位，文德純表示將定位高端，"礙于佛山的地理位置，LV、GUCCI等高端品牌可能短期內不會過來（最近十年都沒有機會），但是我們也可以把它打造成為中國高端的旅遊中心，在一線城市可能是中高端，但是在這裡是最高端"。最難題??與佛山文化相融合"沒去上海新天地等於沒去過上海"，從這句話當中不難看出新天地儼然已經成為上海的標誌性建築，也成為瑞安地產的成功標簽，同時躋身中國房地產舊改項目的經典案例。2007年，瑞安房地產也將"天地系列"帶到廣東。當年，瑞安地產以75.1億元的"地王"價格購得位於佛山中心禪城區的土地，打造廣東最大的舊城改造項目——佛山嶺南天地。嶺南天地所在的祖廟東華里是嶺南文化的精髓所在，是佛山文物古跡最密集、規模最大、傳統風貌保存最完整的歷史文化街區。文德純表示，在這一項目的開發過程當中，如何在注入現代商業元素的同時，使項目充分融入當地文化，與當地風俗習慣等實現"無縫對接"是瑞安地產遇到的最大難題。為解決這一問題，2008年項目規劃動工之前，嶺南天地美國設計師曾專門提前搬進東華里住了一個多月，小到街坊阿姨的餐飲習慣，大到佛山市民的生活習性，都做了全方位調查與瞭解。與此同時，為了充分發現那些曾被忽略的古文物，瑞安地產曾在東華里舉行了一場頗具規模的攝影大賽，通過攝影師的鏡頭，一方面將傳統文物保留，另一方面，也為後期開發做參考。"摸著石頭過河"，文德純告訴記者，嶺南天地項目開發並非一蹴而就，瞭解佛山文化亦非朝夕可得，從2007年至今，瑞安地產已在佛山紮根6年，或許還會走過第二個6年。在這十餘年的佛山生活過程中，嶺南天地在文化融合方面也將盡力做得更加完善。通過舊城改造，今日的嶺南天地嶺南天地保存一個完整的古建築物群，項目內共有22處文物古跡，包括祖廟、東華里古建築群等。最底氣??慢工出細活不差錢同多數港資地產開發商一樣，瑞安地產項目開發周期常常以10年計，具體到嶺南天地項目，瑞安地產透露目前總投入已經超過100億元。同屬於港資開發商的新鴻基地產、和記黃埔地產等開發戰略同樣如此。相比于國內各大地產開發商"高效率快周轉"的開發節奏，港資地產可算另類。廣州知名房地產專業韓世同認為，港資地產最擅長"慢工出細活"，由於資金流充足，再加上對土地價值升值空間等有著較為精准的把握，因此並不會過多考慮工程周期。歸根結底，還是由於"不差錢"。佛山瑞安助理總經理張樑曾表示，在開發嶺南天地的過程中，資金方面，沒有壓力。"一方面，整個項目開發過程中，不斷推出樓盤，銷售也非常好，這是一部分資金；另一方面，瑞安房地產作為香港開發商，相對於國內開發商，融資渠道更加多樣化，能夠支撐項目的開發"。除了資金流充裕之外，嶺南天地被市場認為具有較高的升值空間，從住宅購買群體來看，或有超過50%的客戶具有投資意向；商業地產方面，大部分為瑞安地產自持，文德純對自持商業部分升值潛力十分看好，"隨著商業不斷升值，我們的經營也將更加輕鬆"。文德純同時表示，瑞安地產一直有意向在以佛山禪城為基地，輻射廣東整個區域尋找項目機會，但不會僅限制于古建築發展模式，普通住宅項目也會考慮。事實上，在國內瑞安地產已經不局限于做天地系列"舊城改造"項目，在大連、上海等地，瑞安地產正在進軍IT產業，投入軟件園的打造；並嘗試在機場、高鐵、客運站等交通樞紐地帶，根據當地的需求和資源，創造新模式來經營地產項目，上海虹橋機場旁邊，虹橋天地已經動工。港資地產擅長"慢工出細活"■觀察眼近年來，港資地產在國內並不陌生。隨著新鴻基、和記黃埔、瑞安地產、新世界、新港福等香港大牌開發商的高調入市，一場地產全行業盛宴拉開帷幕，熱鬧非常。同步觀察內地與港資開發商，一個頗有意思的現象自然呈現。國內土地資源緊張早已是不爭的事實，以一線城市尤甚。那麼在此情況之下，地產商們要如何實現自身的可持續發展？兩條截然不同的路徑選擇出現在內地開發商與港資開發商面前。先說國內開發商，無一例文件倉奉行"高效率快周轉猛拿地"之路，今年上半年，佛山新出地塊幾乎全數被國內開發商所瓜分蠶食。本周三，招商地產佛山公司總經理冼耀強告訴記者，今年上半年，招商地產雖在順德、南海等地都有拿地動作，但遠未達到其拍地指標，與此同時，招商地產在佛山已經營7盤。萬達速度常常令人"瞠目"："18個月一座城，3—5天上一層"。萬達透露，只有如此速度才能充分保證資金回流和周轉。在佛山，提到拿地，萬不可忽略保利地產，到目前為止，保利在佛山究竟占地多少，筆者尚未統計，但由北向南一過佛山東平大橋，放眼望去，幾乎全是保利的"圈地圍牆"，綿延數千米。如果說國內開發商頗有點像一個瘋狂的資源掠奪者的話，那麼港資開發商的市場舉動則令其看起來更像一名胸有丘壑的謙謙君子。"地塊小，單塊面積大，開發周期長"，在合富輝煌副總經理李慰看來，這些足以概括港資開發商的主要特徵。相比之下，港資開發商並不急於拍地，不過一旦出手便多是大手筆。新鴻基佛山瀾石項目總建築面積達300萬㎡，可抵40多個鵬瑞利廣場；瑞安地產嶺南天地項目總建築面積150萬㎡，規模之巨在整個佛山鮮有出其右者，綠島湖和記黃埔項目亦如是。大規模帶來開發長周期。事實上，動輒10年的開發周期國內一般開發商都無法承受，且不論資金周轉或回流受限，對於地塊價值提升的眼光上，國內開發商亦沒有港資來得"准且狠"，新鴻基廣州林和村和獵德村項目在開發之前，無一不是一塊破爛地，經過數年開發，如今已成為廣州樓市的地標，版塊價值仍在飆升當中，其空間難以估量。2001年之前，上海嶺南天地所在地還是破舊的石庫門居住區，而今已經變成集餐飲、購物、娛樂於一體的國際知名聚會場所，成為上海地價最高的區域之一。這些成功的案例背後，強大的資金鏈固然是原因之一，對地塊價值的精准亦是重頭。"開始可能賣幾千元，後面往往賣幾萬元"，多年的地產操作經驗讓港資地產十分自信。所謂"慢工出細活"，這句話對於港資地產是否同樣適用？從目前的市場反映和市民的認可度來看，這句話是適用的。韓世同透露，港資地產項目在產品定位、規劃、後期形態等細節上耗費時間更久，因此由新鴻基地產開發的廣州獵德村舊改項目三年前剛一面市，便掀起搶購潮。一位不願透露姓名的地產業內人士告訴記者，"這可能與兩地社會風氣有關，目前內地民�急功近利情緒非常嚴重，而香港人則相對穩健務實"。正如"一塊硬幣總有兩面"，港資模式也好，內地風格也罷，難免各有利弊。但長遠來看，港資地產"走路更穩"卻是不爭的事實。有需求，有市場，"天地模式"值得複制■記者手記在與文德純的交談過程當中，他曾很明確地提出瑞安"天地模式"難以複制，原因有二：其一，"舊改"項目很有挑戰性，非綜合實力雄厚的地產商不能做，比如舊建築的翻修，有很多技術性元素，不是一般開發企業能夠做得到的；其二，瑞房十幾年前就開始做上海新天地，經驗很豐富，做商業地產非常重要的是經驗，經驗不夠，怎麼想都想不到。誠然，從企業個性與特點方面而言，筆者並不反對文德純上述觀點，但在這裡偏反其道而行之，私以為"天地模式"可以複制。原因何在？直觀來講，在討論這個問題之前，我們先必須理清楚何為"天地模式"，在筆者看來，"天地模式"即"依托于舊城改造，實現傳統文化與現代文明的無縫融合"，再簡單一點，便是"存故加新"。作為一個有著五千年文明的歷史古國，文化的足跡遍佈大江南北，只是常常被我們忽略。今時今日，在許多城鎮，由於大規模現代化經濟發展，承載歷史文化的遺址早已湮沒，僅在留存不多的隻字片影里能僥倖看到一絲痕跡。文化斷層成為整個社會的擔憂。好在部分先知先覺之士已經意識到這一問題，並正在努力挽救。譬如杭州知名的清河坊步行街，便可看做是全力挽救蘇杭古文化的舉措；再看揚州東關街，不到50米的巷子里擺滿了與揚州文化相關的紀念品……如果說這些或多或少都有商業利益元素在裡面的話，那麼廣州對北京路步行街的千年古街的整理和保護則充分反映對古文化的認同已經成為民�生活的一部分。而這種歷史文化的承載區被全國幾乎每一個城市所需要。可以看到，瑞安地產"天地模式"當前定位高端，並主要在全國一、二線重點城市開拓發展。然而文化並無高低貴賤之分，滄海桑田，今日荒漠廢墟莫不是昨日十里洋場？"天地模式"有需求、有市場，便值得複制，更可以被複制。瑞安地產"天地項目"一覽■相關●上海新天地上海新天地位於淮海中路南側，東至黃陂南路，西到馬當路，北沿太倉路，南接自忠路，占地面積3萬㎡，建築面積6萬㎡。上海新天地是一個以石庫門建築為主體，有著歐式風情的休閒和娛樂總匯，匯集了各式的酒吧、餐廳和夜總會，是上海新建景觀之一。●上海虹橋天地虹橋天地項目位於虹橋核心商務區緊鄰交通樞紐的首個地塊，占地面積約6.2萬㎡，總建築面積約38萬㎡。項目定位為集辦公、購物、餐飲、娛樂、展示為一體的綜合商業，將為未來虹橋商務區的辦公人群，以及高鐵一小時經濟圈所輻射的過千萬人口提供商務、休閒的新地標平台。●杭州西湖天地：西湖天地位於國慶中路南側，東臨大潤發，西望百大購物中心，占地5萬㎡，園林占地3萬㎡。小區由5棟高層和6000㎡的商業組成的綜合社區，共有800多戶。建築採用Art Deco藝術風格，彰顯莊重典雅。建築傳承杭州浙派民居，將現代元素與傳統建築完美結合，既保留了粉牆黛瓦、雕梁畫棟，又採用大面積的落地玻璃窗來傳遞窗外美景。●重慶天地重慶天地占地3.2萬㎡，總建築面積約為8.4萬㎡。由高低村落、文化劇場、吊腳樓、商業主樓及精品酒店五個精緻建築群落組成，實現購物與休閒的極致融合，打造全新國際時尚休閒娛樂地標。未來，這裡將集聚豐富的餐飲文化和異域風情，東南亞餐飲娛樂、酒吧、咖啡廳，時尚娛樂等項目。●武漢天地位於武漢市漢口中心城區永清地塊，東臨長江，面向風景如畫的江灘公園。"武漢天地"參照上海太㎡橋地區重建項目的發展模式，將打造成集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂等多功能設施的市中心綜合發展項目，項目占地61萬㎡，總建築面積約150萬㎡（包括公共設施及空間，超過1550萬㎡），總投資額約100億元，預計于2014年整體落成。●大連天地大連天地東起河口灣，北接黃泥川，上連山谷地帶，西至南海頭，總建築面積354萬㎡，項目由黃泥川和河口灣兩大版塊構成，每個版塊各具意趣，卻又以完善規劃緊密相連，相融共生。●佛山嶺南天地佛山嶺南天地位於佛山市禪城區祖廟東華里中心地段。項目占地面積達65公頃（淨用地面積52公頃），總建築面積達150萬㎡。佛山嶺南天地是佛山市禪城區祖廟東華里片區的改造項目，當中包括的佛山祖廟、東華里古建築面群更是國家重點保護的文物。嶺南天地保存了中國其中一個最完整古建築物群。項目內的其他著名保護文物包括簡氏別墅、嫁娶屋、孔廟、李�勝堂祖鋪等22處文物建築及街道。撰文：南方日報記者 南盼本版統籌：南盼圖片說明:佛山嶺南天地全貌。李細華 攝存倉