廣州擬徵地下地價標準或全國最高業界建議充分聽證 不溯以往 區別對待 細化評估

■近幾年來，存倉廣州多次提出要對地下空間徵收土地出讓金，但最後都不了了之。　　陳文筆/攝　　■新快報記者 陳齊　　廣州近日對《關於我市土地節約集約利用的實施意見（徵求意見稿）》（以下簡稱《實施意見》）進行公開征求意見，其中對地下空間收取土地出讓金的規定可謂一石激起千層浪。記者發現，目前全國部分城市都對地下空間的土地出讓金收取標準作出了詳細規定，但對比可以發現，廣州擬出台的地下空間土地出讓金收取標準或全國最高。　　而記者綜合多位專家、業內人士以及市民的看法和建議，絕大部分都希望廣州能對地下空間收取土地出讓金進行充分聽證，有不少業內人士還提出希望對地下空間土地出讓金的收取能夠不溯以往，並且對地下商舖和地下車位進行區別對待。　　負一層標準為杭州的2.5倍　　5年來多次發文欲收地下地價　　拿同樣為省會城市的杭州、鄭州來說，目前地下一層土地出讓金都是按照地上樓面地價的20%收取，而杭州還規定用于車位用途的，地下一層土地出讓金按基準地價相對應樓面地價的10%收取；地下二層的土地出讓金按地下一層標準減半收取；地下三層土地出讓金按地下二層標準減半收取，以此類推。　　根據《實施意見》，廣州擬對地下空間的土地出讓金徵收標準為地下負一層按地上部分市場評估價的50%計收土地出讓金，地下負二層及以下面積按地上部分市場評估價的25%計收土地出讓金。如果該意見稿提到的"市場評估價"為項目的樓面地價的話，從地下一層來看，廣州的標準相當于杭州、鄭州的2.5倍，如果是負二層，廣州的標準依然是杭州的2.5倍，但為鄭州的1.25倍。　　據瞭解，在與廣州緊鄰的佛山，其地下空間的土地出讓金收取標準並不高。根據2009年出台的《佛山市國有建設用地土地出讓金及租金計收標準》，住宅用地配套地下停車庫負一層按地下空間土地用途的土地市場價格的10%收取土地出讓金，負二層以下按地下空間土地用途的土地市場價格的5%收取土地出讓金。　　5年來多次發文欲收地下地價　　記者獲悉，近幾年來，廣州多次提出要對地下空間徵收土地出讓金，但最後都不了了之。　　事實上，早在2008年7月，廣州市相關部門負責人就透露，將研究制訂《廣州市地下空間開發利用管理規定》，地下空間將徵收土地出讓金。　　此後，在2010年5月，廣州市國土房管局又公佈了《關於調整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》，其中規定地下商業按地上商業計收標準的50%計收土地出讓金。除地下人防空間這樣依法可劃撥的地下空間外，其他新建地下建築按工業用途基準地價的20%計收土地出讓金，比如地下車庫和配套用房等。當時的廣州市國土房管局相關負責人還表示，地下空間的土地出讓金將以建築面積計算，公開出讓前，地下空間的土地出讓金將計入土地出讓底價中。而《通知》實施前未計收土地出讓金的地下建築，暫緩徵收土地出讓金。　　不過，讓人疑惑的是，該規定出台後並未見政府明確地下空間土地出讓金徵收措施，在歷次土地出讓中，也未見合同注明地下空間土地出讓金數額。直至今年8月，廣州出台《實施意見》，地下空間土地出讓金問題再度成為焦點。該《實施意見》將地下空間土地出讓金的收取標準改為"地下一層按照地面50%、地下二層按照地面25%徵收"外，還取消了對地下車庫和配套用房的區別對待。有業內人士質疑，在地下空間收取土地出讓金的問題上，政府行為反複。　　業界四大建議　　建議1徵收前應充分聽證　　據悉，《實施意見》出台後，廣東省地產商會已經上書廣州市有關部門，指出該措施將導致地下空間被重複收費，並且易導致小業主群起反對，建議相關部門對地下空間徵收土地出讓金舉辦聽證會進行充分論證。廣東省政府參事王則楚也認為，"這樣關係到大多數市民切身利益的一項政策迷你倉理所當然應該要通過嚴格的價格聽證程序。"他表示，補繳地下空間土地出讓金的政策在實施前，應舉行聽證會，獲得大多數聽證會參與者同意後方可實施。只有這樣，才能打消老百姓認為"政府想錢想瘋了，採用'打死狗講價'的辦法來從有車位的人身上搶錢"的疑慮。　　建議2不應追溯以往　　廣州知名房地產專家韓世同認為，法規條文應該慎重界定"追溯期"，過了某一個時間點，可考慮"既往不咎"。如果已經出讓的地下空間都要徵收土地出讓金，甚至辦理了產權證的，遇企業改製、出售、交換、贈與，產權發生變更時，也要補繳。這樣一來，幾乎現在絕大部分的停車位都要被納入徵收的範疇。韓世同表示，這樣做是否讓人信服，值得進一步斟酌。　　建議3車位和商舖區別對待　　近年來，廣州對地下車位的銷售加強了管理，車位的投資功能得到弱化。根據廣州的車位銷售相關規定，每戶只能購買一個車位。房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位和車庫數量無法滿足本項目業主需要的，開發企業原則上不得向本項目業主之外的單位或個人出售或出租。車庫權屬人出租或轉讓車位、車庫，也應當首先滿足本項目業主的需要。這些措施一定程度上阻止了車位的炒賣。業內人士建議，對於車位這樣投資功能不強的物業，應該與地下商舖這樣純粹為投資性的物業有所區別，兩者不應按照同一標準收取土地出讓金。　　建議4建立收取標準評估機制　　中立地產高級分析師相韡則表示，地下商業的土地出讓金收取標準也不能搞"一刀切"，呼籲政府應盡早制定地下商舖土地價值的評估機制，按區位、商圈成熟度、軌道交通接駁情況，制定各不同區位、不同營商情況地下商舖土地價值的評估辦法。該評估機制要經過專業測算，公開公示，評估值需根據地面土地價和地下商舖的商業價值實際變化情況，按年調整。"地下商舖價格不能簡單地以負一層按地面50%、負二層按地面25%的標準來制定。"相韡拿與地鐵相連的商舖舉例說："因為地下商舖價值是與軌道交通相連的，有的項目在負二層才直接與地鐵接駁，往往直接接駁地鐵的那一層，土地價值要比其他樓層高得多，而且是離地鐵出口越近，價值越高。"　　他城收取標準　　杭州：地下一層車位按樓面地價的10%收取　　根據杭州市2009年出台的《市區地下空間建設用地管理和土地登記暫行規定》，地下空間依法用于商業、辦公、娛樂、倉儲等經營性用途的，地下一層土地出讓金按基準地價相對應用途樓面地價的20%收取；用于車位用途的，地下一層土地出讓金按基準地價相對應樓面地價的10%收取。不論哪種用途，地下二層的土地出讓金按地下一層標準減半收取；地下三層土地出讓金按地下二層標準減半收取，依此類推。　　佛山：地下一層車位按地下空間用途的土地價格10%收取　　2009年9月，佛山市國土資源局公佈了《佛山市國有建設用地土地出讓金及租金計收標準》。根據該標準，規定以有償使用方式取得的土地使用權增加的地下建築面積(除電房、人防工程外)，住宅用地配套地下停車庫負一層按地下空間土地用途的土地市場價格的10%收取土地出讓金，負二層以下按地下空間土地用途的土地市場價格的5%收取土地出讓金；除住宅用地配套地下停車庫外的地下建築面積，負一層按地下空間土地用途土地市場價格的25%收取土地出讓金，負二層以下按地下空間土地用途土地市場價格的10%收取土地出讓金。　　鄭州：地下地價均按地上地價20%收取　　2011年，鄭州市出台《鄭州市城市地下空間開發利用管理暫行辦法》，其中規定地下空間使用權可以用劃撥、繳納土地出讓金或者招、拍、掛的方式獲得。如果某新建小區買地後同時建築樓房、地下室、地下車庫，則要按照地上地價的20%再繳納地下空間使用權的土地出讓金。取得地下空間權的使用者，地下建築產權歸投資者所有。陳齊自存倉