電子賣場將死？中關村面臨轉型之惑

"億世界的今天就是整個中關村的明天，迷你倉在家電賣場、圖書賣場經歷過 痛苦的轉型後，如今終於輪到了電子賣場。"北京中關村億世界電子賣場業主劉開 運這樣描述中關村可能的未來。今年10月份曝出拉閘停電危機的中關村億世界電子賣場正在加速整改，大量攤位面積已經不再續租，大批商戶從賣場內撤出，原來的經營公司和物業公司均將更換，新的業主委員會正在籌備中。劉開運正在努力成為億世界業主委員會的委員，他希望能推動億世界"轉型"。作為投資者，億世界的業主們已經將他們與億世界經營者的矛盾公開化。在電子商務帶來的外患與多年積澱的內憂雙重壓力下，億世界在2013年年末陷入了面臨傾覆的歷史節點，該賣場正遭遇史上最大規模的商戶退租潮。事實上，與億世界相鄰的鼎好、海龍兩大賣場，也出現了不同程度的商戶空置。"電子賣場將死"的傳言，正在中關村的商戶之間急速蔓延。退租!退租!中關村億世界大廈的商戶空置率比傳言中的還要嚴重，這個位於中關村黃金地段的賣場，一層商戶已經所剩無幾，僅有的幾家商戶也沒人招呼客人，大多都在整理商舖，準備搬往其他地址。賣場3、4層則仍有部分商戶正常營業，這裡留守的商戶沒有要搬遷的跡象，但留守者只占四到五成。比3、4層更冷清的賣場 地下一層，約有80%的商舖閑置。在億世界5層的美食廣場，一則通知明確告知，美食廣場只營業到12月31日，進入2014年後美食廣場將不再營業。同樣位於中關村黃金地段的鼎好和海龍兩大賣場，情況要好于億世界，但與前幾年相比同樣也出現了退租的情況。兩大賣場雖然首層和二層的品牌商家大多還在，但3層以上的小型攤位有不少空置。與攤位空置現象相比，更令人驚訝的是賣場的租金。據劉開運介紹，2006年7月開業時，賣場3、4層的15平米(建築面積)鋪位平均可以租到5000元以上，但在全國房屋租金普遍上漲的背景下，7年後的今天同樣的鋪位租金已經降到了幾百到1000元左右。同為賣場業主的王欣也證實了這一說法。"從今年8月以來，租戶像是約定好了一樣，跟業主大幅度壓價，租金從2000多元直接壓到1000元，刨除每月500元左右的物業費，業主的收益只有幾百元，所以很多業主賭氣不租了。"他說。第一張多米諾骨牌?在劉開運看來，今天的億世界就是整個中關村的明天。"億世界因為情況特殊，所以率先爆發了。它只是一個起點，未來幾年國內可能會有很多類似的情況發生。"他說。像劉開運一樣在億世界擁有產權的，共有1410位業主，這正是劉開運所說的"特殊情況"。"鼎好是台商獨資的，運營理念比較先進，海龍是屬於四季青鄉政府的，問題爆發出自存倉還需要時間，億世界的業主全部都是中小型投資者，所以問題爆發的最明顯。"王欣正是億世界最小的投資人之一。2005年3月她湊錢買了位於億世界3層的一個11.4平方米的小商舖。"在2012年年初，租戶跟我說她幹不下去了，賣場管理方欺負租戶，經常罰款，難以經營，她回浙江鄉下賣眼鏡去了，於是我的鋪位也空了，一直無人問津。"王欣說。"事實上在億世界開業的時候，危機就已經存在了，只是潛藏了許多年。"劉開運認為，中關村以前是靠攢電腦起來的，但現在這個市場幾乎不存在了。實際上2006年開業的時候，電子市場已經是人到中年了，但是靠著手機、筆記本、電子設備和維修等業務還支撐了幾年。"因為第一個5年的時候有開發商包租，同時電子商務處於最初的發展期，問題沒有明顯暴露出來。2011年的下半年，包租到期後，經營公司不專業的市場管理與業主投資需求之間的矛盾才逐漸顯現出來。"他說。大小業主說法不一劉開運表示，包租到期後，許多業主質疑億世界的管理，要求億世界的管理方公示收益和支出情況，並採取了拒交物業費等抵制措施。而億世界管理方對經營不善的解釋是"市場環境不好，電子商務帶來的衝擊過大"，同時管理方拒絕了業主公示信息的要求，理由是沒有業主委員會，不知向誰公開，此時業主們才開始籌建業主委員會。劉開運和王欣都是業委會籌建組最初的核心成員，業委會的首次提出是2012年四、五月間，但第一次籌備組沒有得到億世界最大的業主———北京億世界商業經營管理有限公司法人代表沈巍的支持，最後以失敗告終。而當前，億世界正在組織的第二次業主委員會選舉投票，據稱得到了沈巍的支持，王欣、劉開運、沈巍皆為候選委員。沈巍在億世界盡人皆知。沈巍代表的億世界經營公司最早曾是該項目的銷售商，但由於政策變化，"售後包租"被禁止後，他從億世界開發商北科建接手億世界項目。"億世界的矛盾今年8月之後達到了白熱化階段，當時也有媒體報道過，但這並不是億世界的主要問題。"劉開運說，"億世界所面臨的問題外因是電子商務帶來的衝擊，內因是經營管理不專業。"劉開運表示，他希望億世界未來3層以上都是寫字樓，一二層留作高端產品展示。而王欣對億世界的期望，則是將大業主沈巍所持的產權，與所有中小業主所持有的產權，全權委托給第三方的專業經營公司，對億世界的整體經營重新定位和規劃，並按照建築面積計算持股比例，分配收益。"因為寫字樓的前期投資與商舖的前期投資存在著較大的差異，對3、4層的中小投資者來說，這筆損失不小，簡單地改為寫字樓阻力會相當大。"但大業主法人代表沈巍則對億世界的未來不願公開表態。迷你倉