樓市唔�辣招唔減

政府為壓抑熾熱樓市而推出「辣招」，迷你倉令樓宇交投量大幅萎縮，地產業界叫苦連天，多番促請政府「減辣」。金管局總裁陳德霖昨表示，若確定樓市下行周期已經形成，方會逐步放鬆現行針對物業按揭貸款的審慎監管措施，惟暫未能確定樓市走勢是否開始轉向。條件勁辣金管局陳德霖（右二）表明，要確定樓市下行周期，才會逐步「減辣」。（蔡綺琳攝）為配合政府政策，自○九年以來，金管局共推出六輪逆周期措施。陳德霖昨出席立法會會議時稱，雖樓宇交投量顯著下跌，由一○年的平均每月約11,000宗，減至現時約3,800宗，惟樓價走勢不明朗，豪宅與中小型單位的樓價背馳。似不滿細價樓未跌金管局於今年二月推出新一輪逆周期措施後，豪宅樓價至今跌2.2%，惟中小型單位樓價則升2.4%。另方面，新盤與二手市場表現亦有差別。陳德霖指，最近部分發展商為新盤提供優惠，市場認購反應不錯，惟二手市場的成交量未見特別增加，更有減價現象，暫未能確定樓市走勢是否開始由上行周期轉為下行周期。考慮供應購買力等金管局將考慮一籃子因素，再決定是否放鬆現行的收緊措施。陳德霖解釋，樓市周期演變牽涉土地、落成樓宇和樓花的供應量、樓價變儲存，以及置業人士購買力等多項因素，購買力則受收入和供樓利息支出的影響。他說逆周期措施的原則簡單，即於樓市上行周期推出收緊措施，及於下行周期將收緊措施逐步放鬆。美國若加息而香港跟隨，陳德霖指會加重供樓人士負擔，對樓市轉變有重大影響，惟美國退市時間表有頗大不確定性。業界人士表示，行內對如何確認樓市轉向未有共識，相信金管局也是「摸�石頭過河」，未必有明確指標，惟料置業人士的供樓負擔能力，以及銀行信貸風險會是較為重要的考慮因素。學者：純為「買時間」對於何謂「下行周期」，有學者坦言難有客觀定義。城大經濟及金融系副教授李鉅威說，即使樓價下跌10%，跌幅也未算大，又指政府推辣招純粹為「買時間」，應趁機改善土地供應、樓宇供應等，解決房屋政策的弊端。另外，金管局副總裁阮國�補充，最近數月的平均新做按揭成數介乎53至55%之間，低於○九年推出第一輪逆周期措施之前的64%；供款與入息比率於九月份則為35%，較之前的41%稍低，有助提升借款人抵禦樓市下行風險的能力。至於主要收入並非源自香港的借款人，其佔整體新做樓宇按揭的比例，過去兩年一直維持於約4%的水平，九月時則為4.2%。mini storage