房地產泡沫離我們越來越近

信息來源於四川新聞網 / Cited from .newssc.org/　　人物簡介　　華人著名經濟學家、耶魯大學管理學院金融經濟學教授、清華大學人文社會科學院和經管學院訪問教授、北京長策智庫學術委員會主席。美國ValueEngine公司創辦人，self storage美國Zebra對沖基金公司三大股東之一及首席投資經理。2011年榮獲"第一財經金融價值榜"年度公共經濟學家殊榮，曾獲得過墨頓?米勒獎學金。他的專業研究領域為股票、債券、期貨和期權市場以及宏觀經濟。■華西都市報記者陳黎繪圖李瀟雪　　中國老百姓的財富來得很不容易，所以尤其要珍惜，不能還把錢都壓在房子上，如果有幾套房子，可以考慮慢慢賣掉一些，把財富從房產轉移到理財產品、到境外投資品種，到美元資產、歐元資產，要分散投資。 ??陳志武　　幾個月前，耶魯大學金融學院教授陳志武曾來到成都，談到房地產，他說，中國老百姓可以適當地減持一些房產，淡化房地產占整個家庭投資的比重，變現後的資金去配置一些境外的股票、對沖基金等等。　　十八屆三中全會以後，陳志武再次接受華西都市報記者專訪時依然秉持這樣的觀點，而且直言房地產泡沫離我們越來越近。|房地產泡沫難以為繼　　華西都市報：為何房地產泡沫破滅離我們越來越近？　　陳志武：原因很多，至少從以下幾方面看房地產泡沫難以為繼。　　第一，不管是自有房比例，還是人均商品房面積，都已很高。　　第二，接下來是90後開始陸續成家，他們以獨生子女為多，雙方父母都有一兩套房子，爺爺奶奶也可能有房子，甚至很多父母也為子女買了房子，這樣，需求的淨增長比以前會越來越少。當然，有很多年輕人沒房，父母也沒房，但過去多年就如此，從增量角度看，接下來新需求的增長只會越來越難。　　第三，貨幣政策空間越來越小，之前美國量化寬鬆、歐洲量化寬鬆、日本量化寬鬆等都給中國帶來太多貨幣增量，加上中國自己的四萬億刺激方案等需要也在更大地放水，使中國過去十年特別是過去五年廣義貨幣相對GDP的比重猛增，達到GDP的近兩倍！現在，美國很快要開始逆轉量化寬鬆政策，意味著過去多年的外匯猛進趨勢要逆轉了，加上中國自己的流動性不能再多發了，銀行信貸、信托貸款等也要收攏了，這對房地產價格會帶來很迷利倉衝擊。　　第四，十八屆三中全會後人民幣資本賬戶會不斷開放，境外投資渠道會越來越多，這些也會對房地產形成壓力。特別是中國外貿順差相對GDP之比也比以前小很多，人民幣匯率已經太貴，今後更需要貶值而不是升值，這也會帶動到境外投資的需求，對國內房地產價格不利。|可從房產投資轉移到理財產品　　華西都市報：普通老百姓習慣投資房產，如果泡沫破滅，他們的投資策略應該如何調整？　　陳志武：這也是問題的核心所在，雖然房地產泡沫破滅對中國經濟、銀行、地方財政的衝擊會很大，但對好不容易興起的中國中產階層更是破壞性的，因為大多數老百姓的個人財富都投到了房地產上面。　　中國老百姓的財富來得很不容易，所以尤其要珍惜，不能還把錢都壓在房子上，如果有幾套房子，可以考慮慢慢賣掉一些，把財富從房產轉移到理財產品、到境外投資品種，到美元資產、歐元資產，要分散投資。　　華西都市報：短期來說，房價是否還會上漲存在投機的可能？　　陳志武：短期看，一線城市或許還會漲一些，但風險越來越大了。其實，中國一線城市的房價是在漲，但漲的幅度不是想象的那麼高。如果你把視野放寬一些，你會發現美國房價從去年到今年9月漲了近14%，而今年美國股市漲了26%，近30%，所以，相對於美國的房地產和股市來說，中國房地產最近兩三年漲得並不是讓人捨不得離開，看多一些市場就可以改變你的看法。|房產稅是遲早的事情　　華西都市報：房產稅是否會全國鋪開？未來對整個房地產市場將帶來什麼樣的影響？　　陳志武：我早就談到了房產稅是遲早的事情。不是我支持房產稅，而是在中國的制度環境下要擋住房產稅很難，因為有這麼多老百姓、這麼多專家都說要推出房產稅，政府部門是不會拒絕的。當然，之前因為很多官員自己手里、家里人和親戚手里有多套房產，所以，他們不一定會馬上支持房產稅。但今年很多官員把房產賣了，或者即將脫手了，所以接下來，來自官員自身利益的阻力會越來越小，房產稅會抵擋不住了。　　房產稅肯定會抑制房價的上漲，對房地產泡沫會帶來衝擊。但我還是要強調像財產稅、房產稅這樣的稅種，不能被用作為宏觀調控的工具，因為宏觀調控是短期需要，而房產稅、財產稅是對私有財產的長期攝取，是一件更加嚴肅、更加長久的事情。迷你倉