房地產稅立法有望長效調控樓市

賦予農民更多財產權利　　■CFP供圖　　■新快報記者 謝蔓 鄧蘇梅　　　　《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》15日公佈，迷你倉最平提出60條改革要求。其中涉及房地產的部分主要有三個方面。包括："加快房地產稅立法並適時推進改革；保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度；在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價等。"　　專家認為，這次提出要推進房產稅改革，其實就是業界一直呼籲的房地產調控長效機制的一個體現。同時，中央對農村集體用地和宅基地的新提法也是一次重大改革。　　首次提出房地產稅立法　　關鍵詞：房地產稅　　內容：加快房地產稅立法並適時推進改革。　　法律專家表示這是中央文件首次提出房地產稅立法的問題。此次的提法，回應了房產稅開征的合法性、公平性的訴求。這是稅制改革中的一大亮點。　　據瞭解，其實自2011年起，上海、重慶已實施房產稅試點。而近幾年來，關於房產稅擴圍的消息此起彼伏，特別是每當國家有新的房地產調控政策出台，專家學者每次都會提及房地產稅的鋪開實行。包括財政部、國家發改委等部委官員也多次表態，提出要擴大房產稅試點範圍。不過同時，社會各界對於房地產稅的法律基礎也有多方質疑，因此本次提及房地產稅從立法開始就是一大進步。　　2011年1月，上海開展對部分個人住房徵收房產稅試點，適用稅率暫定為0.6%。徵收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。2011年1月，重慶�動房產稅改革試點，徵收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房。有數據顯示，重慶每年房產稅徵收額僅1億元左右，上海房地產稅每年的徵收額則在10億元左右。業內人士認為，在沒有立法基礎的情況下，房地產稅不可能大刀闊斧地進行，這也是首先試點房地產稅的城市房地產稅無法與其他涉及土地、住房的稅收的收入相比的一個原因。　　房地產專家韓世同認為，如果改變土地、交易環節稅負過重的現象，將稅負轉移到持有環節，還是比較可行的。這必然要對目前的稅制進行整體調整。　　財政部財政科學研究所所長賈康表示，房產稅的目的並不是只為打壓房價，它實質上是規範的經濟調節杠杆，進而形成多種正面效應，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及在配套改革中改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優化我國稅制結構和收入再分配的組成部分。　　　　小產權房能否"轉正"成焦點　　關鍵詞：宅基地　　內容：保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推薦農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。　　用益物權是指權利人依法對他人的不動產或者動產享有佔有、使用和收益的權利，比如土地承包迷你倉營權、建設用地使用權、宅基地使用權。　　專家指出，對於農民來說，宅基地是一種特殊的用益物權載體。但是，由於相關法律及體制的限制，宅基地上的住房財產權不能得到抵押、擔保、轉讓等。比如，按照相關法律規定，宅基地只限于本村集體內流轉，外村及城市居民不得購買本村宅基地，這就限制了農民住房財產權的有效保障。目前，隨著農村人口流動日趨頻繁，農村空心屋不斷增多，大量房屋閑置，非常可惜。　　而對於農民建在宅基地上的小產權房，是否能在這次的重大改革中"轉正"，目前業界還存在不同的聲音。　　房地產專家韓世同則認為，這意味著小產權房可以逐步"轉正"，因為"始終還是要給小產權房一個出路"。他表示，不過小產權房的轉正，不意味著小產權房就等同于商品房。二者之間還是有很大的分別的。比如說小產權房的檔次就根本不能與商品房相比。而也有專家學者認為，對購買農房者應設置嚴格的資格條件和使用、維修改造規定，需要很多前提條件。同時農民的宅基地不能再無償取得、需要明確使用期限等。　　"土地流轉"需要監管和規範　　關鍵詞：農村集體經營性建設用地流轉　　內容：建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。　　關於農村集體經營性建設用地流轉的相關政策，對廣大農民和房地產界都有很大的影響。業內人士表示，這意味著以後農村集體土地要進入市場，不會只有徵地一個方法。也可以杜絕地方政府通過低價徵地，從農民手中獲得土地後通過土地拍賣高價出讓土地。　　房地產專家趙卓文表示，"土地流轉"成為現實，意味著集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉，用于工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設。2003年-2013年這十年，房地產市場興旺，土地的價格快速上升。珠三角九市，商服用地平均出讓地價增長7.2倍，住宅用地平均出讓地價增長7.4倍，工業用地地價增長了2倍。廣州、深圳、佛山等中心城市普遍面臨建設用地不足、徵地困難、土地資源儲備不足以支持高速經濟增長對用地的渴求。他在博文中表示，"土地流轉"試點對城市房地產的影響有多大？目前還難以評估。在目前這個階段，還亟需有更完善的細則和配套政策，防止三亂：一是，防"亂規劃，亂建設。"土地流轉後，隨著開發商及各類資本的介入，農村集體建設用地難免"一哄而起"，"一哄而建"。二是，防生態環境和自然資源的破壞。特別是旅遊用地，林用地被放開，資本高度介入後，大量脆弱的自然資源和生態環境面臨挑戰。三是，防"透支性"流轉。農村集體建設用地的土地資源，也屬於稀缺資源，需要有長期經營的計劃和方案，才能保證農民有長期收益。換言之，"土地流轉"也需要監管，需要規範，至少需要有一個公正的"裁判員"機構。謝蔓、鄧蘇梅儲存